为规范集体土地上房屋征收补偿和安置工作，维护被征收土地上集体经济组织、成员等合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《南昌市人民政府办公厅关于南昌市中心城区城中村改造项目农房拆迁安置补偿方案（示范文本）修改稿的批复》（洪府厅字〔2016〕431号）、《南昌市人民政府办公室关于印发南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见的通知》（洪府办发〔2023〕26号）等有关政策法规，结合我局实际，特制定本实施细则。

一、适用范围

本办法适用于湾里管理局管辖区域范围内（含城镇开发边界内）被征收集体土地上的房屋补偿和安置工作。

二、法律法规依据

（一）《南昌市人民政府办公厅关于南昌市中心城区城中村改造项目农房拆迁安置补偿方案（示范文本）修改稿的批复》（洪府厅字〔2016〕431号）。

（二）《南昌市人民政府办公室关于印发南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见的通知》（洪府办发〔2023〕26号）。

三、职责分工及原则

湾里管理局负责指导协调全局被征收集体土地上房屋补偿和安置总体工作。

（一）各镇（处）作为实施单位，承担本区域内被征收集体土地上房屋征收补偿和安置的具体工作。

（二）局景区与城乡建设办公室（房产服务中心）负责被征收集体土地上房屋补偿安置的管理和监督工作。

四、人口核定计算办法

以公安机关登记的户籍信息为依据，严格核定户籍在册人口。被征收人及其直系亲属，户籍在2014年4月1日前（如成建制改为非农业人口的，按实际成建制改为非农业人口时间为准，下同）是被征收房屋所在行政村的农业户籍，在发布征收土地预公告时户籍仍在被征收房屋所在行政村的，方可核定为户籍在册人口进行补偿安置。

发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员子女和达到法定婚龄登记结婚的配偶户口暂未迁入本村，在签订征收补偿协议前迁入户口的才可计算为被征收人口数，未在规定时限内迁入户口的视为放弃补偿安置资格。发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员与非本村村民登记结婚、但户口未迁出，未在配偶户籍地集体土地上房屋征收补偿安置时计算被征收人口的，经实施单位认定后方可计算为被征收人口数。发布征收土地预公告后，为集体经济组织成员的同一户内直系亲属依法依规办理分户的，可按分户后补偿安置。被征收户家庭成员达到法定婚龄登记结婚分户的，按分户后计算。发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员因离婚分户的，按分户后计算；发布征收土地预公告后，被征收户家庭成员因离婚分户的，仍按原户数计算。

每户村民在房屋征收与补偿安置时不得重复计算被征收人口数，实施单位应当严格把关。

五、户籍人口依据

农村户籍人口调查摸底工作，由湾里管理局负责组织镇（处）、村对规划红线范围内农村户籍人口进行摸底，以户为单位登记造册，具体认定规定如下：

（一）选择实物安置。农村户籍人口按农村常住户口在册直系人数计算，独生子女按2人计算，空挂户、搭挂户、搭挂人口不计算在内。原为本村农村户口的现役军人、大中专院校在校学生，以及正在监狱服刑和劳动教养人员，可计算为农村户籍人口；与村民依法登记结婚的外地配偶及其子女，户口暂未迁入本地的，可计算为农村户籍人口。

（二）选择货币补偿。被征收人户籍依据：以公安机关登记的户籍信息为依据，被征收人本人及其直系亲属户籍必须是所在地行政村农村户籍在册人口和被拆迁房屋所在地行政村农村户籍的直系亲属，空挂户、搭挂户、搭挂人口不计算在内。

六、补偿与安置程序

（一）启动集体土地上房屋征收补偿和安置后，镇（处）组织开展拟征收房屋现状调查和社会稳定风险评估工作；对征收范围内房屋建筑面积（需通过专业测量）、建筑时间、用途、结构等现状进行调查摸底，并以户为单位登记造册，按程序备案，登记结果应当在拟征收所在的镇（处）、村、村民小组范围内进行公示，公示时间为10天。

（二）结合现状调查情况拟定被征收土地上房屋征收补偿安置方案，并在镇（处）和村、村民小组范围内公开征求意见，征求意见时间不得少于30日；被征收集体土地上房屋征收补偿安置方案应经湾里管理局批准通过。

（三）被征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种，具体如下：

1.被征收房屋户建筑面积350平方米（含）以内部分的补偿安置

被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含）以内部分，被征收人可以按基准价（建安成本价加土地价，下同）进行货币补偿或选择实物安置，可自行选择补偿安置比例；我市城区范围内无住房的，被征收房屋350平方米（含）以内部分可选择一套房屋进行实物安置。

选择货币补偿部分，并按时完成搬迁交房的，另增加10%的补助和10%的奖励。

选择货币补偿的，再给予6个月临时安置补偿奖励，临时安置补偿奖励标准按被征收人选择货币补偿建筑面积每月每平方米8元计发。

2.被征收房屋户建筑面积350平方米以上部分的补偿

被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，按建安成本价进行货币补偿，按时完成搬迁交房的，另增加5%的奖励。

3.被征收房屋认定为祖屋的（是指本村村民已故后遗留的房屋）补偿安置

由湾里管理局组织公安、镇（处）、行政村进行认定，待认定后，按本实施细则第六大点第（三）点第1点的规定进行补偿安置。

七、其它建筑物的补偿

简易结构等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿。发布征收土地预公告后，新建、改建、扩建房屋或其他建筑物，不予补偿。经实施单位认定为违法建筑的，不予补偿。

八、补偿结算相关规定

（一）安置补偿结算规定

选择实物安置房屋应当严格按照“就近靠档”的原则 进行安置。因房屋户型设计等原因，造成安置房屋建筑面积超过（或不足）被征收房屋建筑面积的，按以下规定进行补偿结算：

1.被征收人（按户籍在册每户计算）是本村在册户籍且被征收房屋系其唯—住房，被征收房屋人均建筑面积不足50平方米的，可以按安置房建安成本价购足至人均安置建筑面积50平方米，就近靠档后人均安置建筑面积超出50平方米的按安置房建设成本价结算。

2.被征收房屋户建筑面积350平方米（含）以内部分选择实物安置的，应当按结构、面积补足差价。被征收房屋与安置房屋的结构差价按框架、砖混、砖木每级50元/㎡结算。

3.安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积部分，按本实施细则第六大点第（三）点第1点的规定进行货币补偿。

4.简易结构、棚架结构的房屋、未超过批准期限的临时建筑，按房屋重置价格给予补偿，不予安置。

5.实施单位在办理安置房回迁入住手续时，应当同步做好安置房结算工作，结算款项收齐后上缴至管理局财政部门。

（二）临时安置补偿规定

1.期房实物安置临时安置补偿费标准：经实施单位按人口核定有关规定组织认定后，按照户籍在册人口每人每月300元的标准计发，每户每月不足1000元的按1000元计算，以完成搬迁交房之日起计发。

2.期房实物安置临时安置过渡期限的规定：对选择实物安置的临时安置过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月，起始时间以征收补偿协议约定时间为准，逾期未安置的，临时安置补偿费在原标准的基础上增加50%。

3.货币补偿或现房实物安置临时安置补偿费标准：被征收人选择货币补偿或现房实物安置的，按照户籍在册人口每人每月300元的标准（每户每月不足1000元的按1000元计算），一次性发放6个月的临时安置补助费。

（三）搬迁补助规定

搬迁补助只进行一次性发放。被征收房屋（砖木以上结构可实物安置）总建筑面积100平方米以内的按1000元进行补助；总建筑面积超过100平方米的，在1000元的基础上另加超出建筑面积部分每平方米5元进行补助。

(四）提前搬迁补助规定

为鼓励房屋被征收人提前搬迁，对提前搬迁的被征收人给予补助，提前搬迁的奖励期限为补偿协议签订搬迁期限内前两个月，每提前一天按每天200元补助（最多按提前60天计算）。

分户后的新增户搬迁补助费、临时安置补助、提前搬迁补助等不与分户挂钩。

（五）其他相关补偿规定

1.根据《南昌市人民政府办公室关于印发南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见的通知》（洪府办发〔2023〕26号）规定，征收集体土地上房屋涉及的附着物、构筑物等，按照《中共湾里管理局工委、湾里管理局办公室关于印发湾里管理局土地、房屋征收地上附着物和青苗补偿标准的通知》（湾管办字〔2024〕20号）执行；协商不成或未在补偿标准文件内的，由景区与城乡建设办公室（房产服务中心）委托有资质的房地产（资产）价格评估机构进行评估确定。

2.未建成房屋的基础以地基结构性质，均按已建结构重置价的60%给予货币补偿。

3.室内外装修补偿：由房屋征收当事人协商确定补偿标准，对协商结果签字并承担相应责任；协商不成的由景区与城乡建设办公室（房产服务中心）按规定委托有资质的房地产估价机构评估，并保留相关音像资料及评估清单。

4.有线电视、宽带、空调及热水器等迁移补偿。

有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及拆迁时仍在使用的缴费单办理）；

固定电话迁移按每户128元补偿（凭拆迁时仍在使用的电话缴费单办理）；

宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭拆迁时仍在使用的宽带缴费单办理）；

分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元；

电、燃热水器迁移费每套100元，太阳能热水器迁移费每套400元。

（六）房屋重置价格

九、集体房屋补偿安置

（一）村集体房屋的补偿安置村集体产业用房（砖木以上结构），按建安成本价进行货币补偿或选择实物安置；简易、棚架（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿；经认定为违法建筑的，不予补偿。

（二）村集体企业相关事项的补偿

1.高度超过4米的村集体企业房屋以高度系数结合重 置价格给予补偿。高度4米以上（含）5米以下计高度系数1.25，房屋高度每增加1米，增加系数0.25，以此类推，高度系数最大为2。

2.村集体企业用地范围内“三通一平”及设备基础等投入和实际工程量由项目责任单位、镇（处）、村等共同确认，局景区与城乡建设办公室（房产服务中心）委托有资质的评估机构按相关规定确定造价后进行补偿。

3.停产停业的补偿，按照工商营业执照登记的实际从业人数，给予每人6个月一次性最低工资标准补偿，最低工资标准以南昌市相关规定为准。

4.小型设备和其它货物的搬迁，按照被征收房屋建筑面积每平方米5元的标准给予搬迁补助。企业库存货物、大型设备、原材料搬迁补偿费用可由征收单位和被征收单位协商或由局景区与城乡建设办公室（房产服务中心）委托有资质的房地产（资产）价格评估机构进行评估确定。

十、其他事项有关规定

（一）本实施细则中土地补偿价是指被征收集体土地上已建成住宅测算楼面地价，按国有住宅用地基准楼面地价的70%标准计算，基准地价由市自然资源和规划局适时更新调整。

（二）镇（处）作为“拆违控违”责任主体，应加强日常巡查，做到“控增量、减存量”，坚决杜绝突击抢建、违章搭建等现象发生。

（三）本实施细则施行前已启动集体土地上房屋征收的项目仍按原规定执行，但安置房未开工建设的可按本实施细则的相关规定执行。

十一、本实施细则自印发之日起施行。

                                                                                                                               中共湾里管理局工委    湾里管理局办公室    

                                                                                                                                              2024年8月14日印发